Năm 2025 không phải là một năm suôn sẻ với nhiều chuyên gia dự báo giá nhà, khi họ phải liên tục điều chỉnh dự báo giảm dần trong suốt cả năm.
Theo Susan Edmunds của RNZ
Ngay từ đầu năm, Westpac từng cho rằng giá nhà có thể tăng 7%. Có thời điểm, ASB thậm chí dự đoán mức tăng có thể lên tới 10%.
Tuy nhiên, dù hoạt động mua bán sôi động hơn trong 12 tháng qua, giá nhà nhìn chung vẫn đi ngang và thậm chí còn giảm trong vài tháng giữa năm.
Vậy điều gì có thể xảy ra trong 12 tháng tới?
Các chuyên gia bình luận cho rằng giá nhà nhiều khả năng sẽ tăng nhẹ trong năm tới, nhưng lần này không ai kỳ vọng mức tăng gần chạm ngưỡng hai chữ số.
Kinh tế trưởng của BNZ, ông Mike Jones, cho biết giá nhà có thể tăng khoảng 4% trong năm 2026, tương đương với dự báo của Ngân hàng Dự trữ.
“Chúng ta đã trải qua ba năm mà giá nhà gần như đi ngang – và chúng tôi cho rằng xu hướng sẽ bắt đầu đi lên.”
Tuy nhiên, ông nói mức tăng này vẫn thấp hơn mức trung bình của những năm trước, và cũng có khả năng mức tăng còn thấp hơn 4%.
Ông cho biết khối lượng giao dịch đã trở lại mức lành mạnh.
“Khi xem xét các yếu tố về nhu cầu cho năm tới, chúng đều khá tích cực – nền kinh tế đang ‘rã đông’, điều này thường đi kèm với hoạt động thị trường nhà ở sôi động hơn; dân số có thể sẽ tăng trở lại đôi chút… và lãi suất vay mua nhà có thể không giảm nhiều hơn nữa, nhưng sẽ duy trì ở mức tương đối thấp, đủ để hỗ trợ thêm đầu tư vào nhà ở.
“Vì vậy, khi tổng hợp các yếu tố về nhu cầu đó, tôi nghĩ hoạt động thị trường sẽ tiếp tục phục hồi. Tuy nhiên, ở khía cạnh giá nhà, điều không chắc chắn lớn nhất, câu hỏi lớn nhất là nguồn cung sẽ ra sao, và đó chính là câu chuyện lớn của vài năm gần đây.
“Mặc dù lãi suất vay thấp hơn và nhu cầu cao hơn, số lượng giao dịch tăng lên, nhưng điều đó đã bị bù trừ bởi số lượng nhà rao bán và sự gia tăng nguồn cung. Năm tới, chúng ta có thể vẫn ở trong tình trạng tương tự, khi nguồn cung tiếp tục đáp ứng khá tốt nhu cầu và giá nhà không thay đổi nhiều.”
Ông Kelvin Davidson, kinh tế trưởng của công ty dữ liệu bất động sản Cotality, cho rằng mức tăng 4% hoặc 5% là khá hợp lý.
“Một số yếu tố từng kìm hãm giá nhà – như khả năng chi trả, lượng nhà rao bán nhiều, việc lãi suất vay thấp truyền dẫn chậm, nền kinh tế yếu, thị trường lao động yếu – thì hiện nay một phần trong số đó đang đảo chiều. Khả năng chi trả đã trở lại mức bình thường, lãi suất đang tác động rõ rệt hơn, kinh tế bắt đầu phục hồi và số lượng nhà rao bán đã giảm bớt. Điều kiện cho sự tăng trưởng giá trị bất động sản trong năm tới rõ ràng là đã hình thành.”
Tuy nhiên, ông cho biết các yếu tố như tỷ lệ nợ trên thu nhập sẽ hạn chế mức tăng, và nguồn cung nhà xây mới vẫn còn khá mạnh.
Ông nói Wellington và Auckland đang chậm hơn so với các thị trường khác và có thể còn dư địa để tăng. “Tôi không nói chắc là chúng sẽ tăng, nhưng đến một thời điểm nào đó, bạn sẽ nghĩ rằng các thị trường này có thể bật lại nhanh hơn một chút. Nhưng nhìn chung, tôi cho rằng chúng ta vẫn sẽ có một nền kinh tế ‘hai tốc độ’… những khu vực như Canterbury, Southland, Taranaki – các vùng nông thôn – có thể tăng mạnh hơn, giống như cách họ đã làm trong năm nay.”
Trong khi đó, ông Gareth Kiernan, trưởng bộ phận dự báo của Infometrics và là một trong số ít người ban đầu dự đoán thị trường nhà ở sẽ yếu trong năm 2025, cho biết ông không tin rằng sẽ có nhiều tăng trưởng.
“Chúng tôi vẫn cho rằng giá nhà sẽ đi ngang hoặc có thể trôi xuống nhẹ trong năm tới. Điều này chủ yếu dựa trên lập luận về khả năng chi trả: dù lãi suất thấp hơn, điều đó không nhất thiết có nghĩa là người dân muốn vay thêm nợ hoặc trả giá cao hơn cho nhà ở. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập vẫn xấu hơn bất kỳ thời điểm nào trước năm 2020.”
Tuy nhiên, ông nói rằng nếu kinh tế phục hồi mạnh, điều đó có thể gây áp lực tăng lên giá nhà, và ông cũng không còn tự tin vào dự báo của mình như những năm trước.
Thị trường cho thuê
Ông Jones cho biết diễn biến của thị trường cho thuê sẽ phụ thuộc vào tăng trưởng dân số.
Tiền thuê nhà đã chậm lại đáng kể trên khắp cả nước.
“Tăng trưởng dân số hiện khá yếu, chỉ khoảng một nửa mức trung bình dài hạn, nên đã xuất hiện tình trạng dư cung, đặc biệt khi số người rời New Zealand vẫn ở mức tương đối cao. Tôi nghĩ bức tranh này sẽ thay đổi trong năm tới. Chúng ta sẽ thấy thị trường cho thuê ổn định trở lại.”
Ông Kiernan cũng đồng ý rằng thị trường cho thuê nhiều khả năng sẽ đi ngang. “Chúng ta có mức di cư ròng yếu, tăng trưởng dân số yếu, và chúng ta đã thấy tác động của điều đó thông qua sự trầm lắng của thị trường cho thuê trong năm nay.”
Ông Davidson cho biết dù tiền thuê có xu hướng giảm nhẹ, chúng vẫn ở mức cao so với thu nhập. “Đó là một ‘phanh tự nhiên’. Vẫn còn khá nhiều bất động sản trên thị trường. Việc tái cân bằng ở một mức độ nào đó của tổng nguồn cung nhà ở đang kìm hãm giá cả, và đồng thời cũng kìm hãm tiền thuê… nhưng tiền thuê thường không giảm trong thời gian dài.
“Vì vậy, có thể năm tới sẽ có một chút tăng trưởng. Nhưng nhìn chung, tôi nghĩ thị trường cho thuê vẫn khá trầm lắng, phần nào nghiêng về phía người thuê và khó khăn hơn đối với các chủ nhà.”
Theo 1news.co.nz - Hani Dang