Người mua nhà, đặc biệt là người dùng tiền từ KiwiSaver, có thể đang bị đặt vào rủi ro khi một số môi giới bất động sản tự ý thay đổi điều khoản trong hợp đồng mua bán, Hiệp hội Luật cảnh báo.
Người mua nhà, đặc biệt là những người sử dụng tiền từ KiwiSaver, có thể đang gặp rủi ro. Ảnh: RNZ / Nate McKinnonMôi giới bị phát hiện sửa điều khoản quan trọng
Uỷ ban luật bất động sản của Hiệp hội đã nêu quan ngại với Viện Bất động sản (REINZ) sau khi ghi nhận trường hợp nhân viên môi giới sửa hợp đồng để loại bỏ quyền “requisition” đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu (title). Quyền này cho phép người mua có thời gian kiểm tra tính hợp lệ của “title”, ngay cả khi đề nghị mua là vô điều kiện.
Ngoài ra, một số hợp đồng còn bị sửa để cho phép giải phóng tiền đặt cọc sớm cho bên bán.
Rủi ro “tiến thoái lưỡng nan” cho người mua
Chủ tịch Hiệp hội Luật Tony Herring cho biết hiện tượng này không phổ biến, mới xuất hiện ở một vài hợp đồng, nhưng rủi ro là đáng kể.
• Nếu giữ nguyên quyền requisition và phát hiện “title” có vấn đề, người mua có thời gian yêu cầu khắc phục hoặc hủy giao dịch nếu cần.
• Nếu quyền này bị loại bỏ, người mua có thể rơi vào tình thế bất khả thi.
Herring dẫn ví dụ title đồng sở hữu (cross-lease) liên quan bốn bất động sản bị sai sót: sửa lỗi rất khó, tốn kém và mất thời gian, phải có khảo sát viên (surveyors), ngân hàng… Luật sư của người mua khi đó phải thông báo ngân hàng; nếu có lỗi “title”, ngân hàng có thể từ chối giải ngân cho đến khi khắc phục xong. Trong khi ngày bàn giao cận kề và giao dịch vô điều kiện, người mua không thể huy động vốn — một vòng “tiến thoái lưỡng nan”.
Vì sao không nên giải phóng đặt cọc sớm?
Theo Herring, mẫu hợp đồng chuẩn quy định bên giữ tiền đặt cọc (môi giới hoặc luật sư) phải giữ 10 ngày làm việc, trùng với thời hạn requisition. Sau khi hết hạn và điều kiện của người mua được thoả mãn, tiền mới được giải phóng.
Nếu giải phóng sớm và bên bán đã dùng hết tiền (trả nợ, đặt cọc mua nhà khác, đi nước ngoài…), khi kích hoạt giai đoạn requisition và người mua hủy hợp đồng, rất khó thu hồi tiền đặt cọc.
Người dùng KiwiSaver càng rủi ro
Với trường hợp dùng KiwiSaver để đặt cọc, luật sư phải cam kết pháp lý với nhà cung cấp KiwiSaver rằng tiền sẽ được hoàn lại nếu giao dịch không hoàn tất. Nếu tiền đã bị giải phóng và “biến mất”, việc hoàn tiền rất khó — rủi ro tăng cao cho người mua nhà lần đầu.
Khuyến nghị: Nếu phát hiện hợp đồng mình đã ký bị chỉnh sửa, hãy tìm tư vấn pháp lý ngay.
Quan điểm của Cơ quan Quản lý Bất động sản (REA)
Tổng giám đốc Belinda Moffat cho biết REA đã đưa ra khuyến nghị chung cho toàn ngành:
• Điều 123 của luật yêu cầu giữ tiền liên quan giao dịch 10 ngày làm việc, trừ khi cả hai bên đồng ý giải phóng sớm. Quy định này nhằm bảo vệ người tiêu dùng.
• Chỉ được giải phóng sớm bằng lệnh tòa hoặc khi mỗi bên ký văn bản uỷ quyền đồng ý giải phóng sớm.
• REA quan ngại việc chèn điều khoản giải phóng sớm như một điều khoản bổ sung trong hợp đồng mua bán. Theo REA, điều khoản như vậy không đáp ứng mục tiêu bảo vệ người tiêu dùng của Điều 123. Môi giới phải bảo đảm các bên đưa ra sự đồng ý một cách đầy đủ thông tin, thay vì “cài” điều khoản sẵn trong hợp đồng.
Moffat cho biết không thể bình luận về tình trạng các khiếu nại đang xử lý; mọi kết luận vi phạm (nếu có) sẽ phụ thuộc tình tiết cụ thể của từng vụ việc.
Theo rnz.co.nz – Noo Thuyen