Giá nhà đang giảm, trong khi mức tăng tiền thuê đã ổn định. Trong cả hai thị trường, người mua và thuê nhà đang có quyền quyết định. Vậy về mặt tài chính, nên sở hữu hay thuê nhà?
Đó là câu hỏi mà nhà kinh tế ANZ, ông Matt Galt, đã đặt ra.
Ông cho biết, chi phí thuê so với sở hữu nhà là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá nhà.
"Cân bằng giữa chi phí duy trì việc sở hữu nhà theo thời gian — bao gồm lãi vay, thuế địa phương, bảo hiểm — và tiền thuê nhà là một trong những yếu tố chủ chốt định hướng giá nhà, khiến giá nhà dao động quanh mức đó."
Khi chi phí sở hữu nhà thấp so với tiền thuê, cả chủ nhà ở và nhà đầu tư đều có xu hướng mua nhiều hơn, đẩy giá nhà tăng. Ngược lại, khi chi phí sở hữu cao hơn tiền thuê, áp lực lên giá nhà sẽ lớn hơn.
Để so sánh chi phí giữa sở hữu và thuê, ông Galt tính tổng chi phí lãi vay trên khoản vay mua nhà có tỷ lệ vay 50% giá trị tài sản, với lãi suất cố định 5 năm, cộng với thuế địa phương, bảo hiểm, bảo trì và một khoản dự phòng nhỏ cho các chi phí khác.
"Khi mới mua nhà, bạn thường có khoản vay lớn, ví dụ 80% giá trị nhà, và khi đó chi phí sở hữu nhà thường cao hơn thuê khá nhiều. Nhưng theo thời gian, khi bạn trả dần nợ gốc và tỷ lệ LVR giảm xuống, chúng tôi thấy chi phí thuê và chi phí sở hữu sẽ gần bằng nhau khi khoản vay chỉ bằng 50% giá trị nhà. Đây có thể là trải nghiệm của một số người trong nhiều năm."
Ở Auckland, tiền thuê trung bình khoảng 650 đô la mỗi tuần. Một người có 20% tiền đặt cọc mua căn nhà 900.000 đô la — mức giá trung bình cho người mua lần đầu tại thành phố — sẽ phải trả khoảng 890 đô la/tuần cho khoản vay cố định 5 năm. Tuy nhiên, người vay 500.000 đô la sẽ trả ít hơn 620 đô la/tuần.
Ông Galt cho biết, từ 2022 đến 2024, lãi suất cao cùng các chi phí khác đã khiến giá nhà chịu áp lực giảm. Khi đó, sở hữu nhà đắt đỏ hơn thuê nhiều.
Ngược lại, giai đoạn 2019–2021, chi phí duy trì sở hữu nhà thấp hơn hẳn tiền thuê, khiến nhiều người thuê nhà nghĩ rằng nếu có thể, họ nên mua ngay.
"Khi quyết định mua nhà, nhiều người sẽ so sánh tiền thuê hiện tại với khoản thanh toán thế chấp, rồi cộng thêm thuế địa phương, bảo hiểm và các chi phí khác. Nếu sở hữu nhà rẻ hơn nhiều, như khi lãi suất thấp 2019–2020, điều này sẽ khuyến khích họ tham gia thị trường, và thực tế họ đã mua nhiều mặc dù giá nhà cao."
Ông cũng nhấn mạnh, điều này ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư, khi họ cân nhắc giữa thu nhập từ tiền thuê và chi phí sở hữu.
Hiện tại, chi phí sở hữu và tiền thuê đã trở lại trạng thái cân bằng so với lịch sử.
"Chi phí sở hữu nhà đã giảm khi lãi suất hạ, gần như trở lại mức cân bằng với tiền thuê. Lãi suất là chi phí chính và cũng là nguồn biến động lớn nhất. Chỉ số chi phí sở hữu nhà giảm đáng kể trong tháng vừa qua nhờ lãi suất cố định giảm trong tháng 10."
Tuy nhiên, câu chuyện vẫn phức tạp.
"Thay đổi chi phí lãi vay không chỉ phản ánh lãi suất mà còn cả biến động giá nhà. Trong 2021, cả hai đều tăng mạnh, giải thích cho việc chi phí sở hữu tăng đột ngột."
Ông Galt nhận định, một số yếu tố trong năm qua đã đưa chi phí sở hữu và tiền thuê về trạng thái cân bằng:
"Chi phí sở hữu giảm khi giá nhà và lãi suất hạ, nhưng bị bù trừ một phần bởi tăng chi phí khác như thuế địa phương và bảo hiểm. Tiền thuê giảm nhẹ, nên chi phí sở hữu phải giảm hơn nữa để thu hẹp khoảng cách. Sự kết hợp giữa giảm tiền thuê và chi phí thuế, bảo hiểm cao đã kìm giá nhà, làm giảm tác động từ lãi suất giảm."
Dự báo, lãi suất cố định 5 năm có thể tăng nhẹ trong năm tới, nhưng sự so sánh giữa thuê và sở hữu sẽ không thay đổi nhiều.
"Chúng tôi dự báo chi phí sở hữu và tiền thuê sẽ tiếp tục cân bằng trong vài năm tới, gợi ý thị trường ổn định, có thể tăng nhẹ khi kinh tế hồi phục. Cân bằng hiện tại không cho thấy giá nhà sẽ tăng mạnh. Thị trường đang khá ổn định, phản ánh lãi suất duy trì thấp, với tăng giá nhà từ từ khi kinh tế hồi phục."
Thuế địa phương dự kiến tăng chậm lại.
"Trước đây tăng 12%, giờ giảm còn 9%, và chúng tôi dự đoán sẽ tiếp tục giảm tốc nhưng vẫn tăng nhẹ."
Theo rnz.co.nz - Hani Dang