Các nhà bình luận thị trường cho biết năm 2026 là một năm "Goldilocks" (năm lý tưởng) đối với những người mua nhà lần đầu, với lãi suất thấp hơn, có nhiều lựa chọn về nhà ở và các ngân hàng sẵn lòng cho vay đối với những người có khoản tiền đặt cọc nhỏ.
Bởi Susan Edmunds từ RNZ
Công ty dữ liệu bất động sản Cotality (trước đây là Corelogic) đã công bố dữ liệu cho thấy những người mua nhà lần đầu đã đạt được mức chiếm lĩnh thị trường kỷ lục mới, chiếm 28,4% tổng số giao dịch bất động sản trong quý IV năm ngoái.
Các nhà đầu tư sử dụng khoản vay thế chấp chiếm 24,6%.
Số lượng giao dịch được thực hiện bởi những người mua nhà lần đầu cũng đang tăng lên, điều mà Cotality cho biết một phần là do mọi người sử dụng quỹ KiwiSaver để đặt cọc và tận dụng hạn mức cho vay tiền mặt thấp của ngân hàng.
Ngân hàng Trung ương đã thay đổi cài đặt hạn chế tỷ lệ cho vay trên giá trị (LVR) vào tháng 12 để cho phép các ngân hàng cho vay tới 25% các khoản vay mới đối với những người tự mua nhà ở có khoản đặt cọc dưới 20%.
Trong tháng 11, 1,178 tỷ đô la đã được cho vay đối với những người có khoản đặt cọc dưới mức đó và 871 triệu đô la trong số đó thuộc về những người mua nhà lần đầu.
Cotality cho biết khoảng 12 đến 13% các khoản cho vay mới được thực hiện cho những người có khoản tiền đặt cọc nhỏ hơn.
Nhà kinh tế bất động sản trưởng Kelvin Davidson cho biết một số hộ gia đình hiện thấy rằng chi phí trả nợ mua nhà tương đương với tiền thuê nhà hoặc thậm chí rẻ hơn.
"Với giá trị bất động sản đã rời xa mức đỉnh, lãi suất thế chấp đang giảm và sự hỗ trợ từ KiwiSaver cùng các khoản cho vay đặt cọc thấp, nhóm này đang có vị thế tốt để tận dụng các cơ hội. Đối với nhiều người, khoảng cách giữa việc thuê và mua đã thu hẹp lại, khiến việc sở hữu nhà trở nên khả thi hơn," ông Davidson nói.
Glen McLeod, người đứng đầu các cố vấn thế chấp tại Link Advisory, cho biết một phần lớn các giao dịch mà nhân viên của ông đang thực hiện liên quan đến những người mua nhà lần đầu.
"Hầu hết những người mua này đang mua với tỷ lệ cho vay trên giá trị trên 80%, và KiwiSaver tiếp tục là trụ cột cho các khoản đặt cọc của họ, thường đóng góp khoảng 10% đến 15%."
"Sản phẩm Khoản vay mua nhà lần đầu (First Home Loan) của Kāinga Ora vẫn là một lựa chọn mạnh mẽ. Nó cho phép những người mua đủ điều kiện tiếp cận mức lãi suất tương đương với các khoản vay tiêu chuẩn dưới 80%, điều này có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể đối với khả năng chi trả dài hạn. Đối với những khách hàng không sử dụng sản phẩm Kāinga Ora, lãi suất thường có biên độ cộng thêm khoảng 0,35% hoặc cao hơn, tùy thuộc vào tỷ lệ LVR."
"Ngay cả khi khách hàng không đủ điều kiện cho gói Kāinga Ora, chúng tôi vẫn thấy những kết quả tuyệt vời bằng cách làm việc với nhiều bên cho vay và điều chỉnh các giải pháp phù hợp với tình hình của từng người mua."
Campbell Hastie, từ Hastie Mortgages, cho biết việc cho vay với khoản đặt cọc thấp đã trở nên dễ dàng hơn.
"Tôi nghĩ một phần bạn có thể cho là do Ngân hàng Trung ương đã mở 'van' cho nguồn vốn LVR cao vào tháng 12, vì vậy các ngân hàng có thêm một chút năng lực. Và tôi sẽ không nói rằng họ trở nên dễ dãi hơn, nhưng nguồn cung đơn giản là có sẵn nhiều hơn. Vì vậy, có nhiều khoản vay được phê duyệt hơn."
Ông cho biết một số người có thể không nhận ra rằng họ có đủ điều kiện để vay mua nhà.
"Vẫn còn một quan niệm ngoài kia rằng bạn cần có 20% tiền đặt cọc. Rằng đó là một quy định bắt buộc không thể thay đổi. Quan niệm đó đã tồn tại kể từ khi các hạn chế LVR được áp dụng."
Nhưng ông nói rằng những người có khoản đặt cọc nhỏ hơn có thể cần chuẩn bị tinh thần để bị thẩm định kỹ hơn một chút khi nộp đơn.
"Các ngân hàng vẫn đặt ra rào cản cao hơn từ góc độ khả năng trả nợ để cấp phê duyệt đó. Và điều đó hoàn toàn hợp lý vì khoản đặt cọc của bạn càng nhỏ, ngân hàng càng có ít 'không gian xoay xở' để dựa vào, nếu vì lý do nào đó khoản vay gặp vấn đề hoặc ngôi nhà mất giá. Vì vậy, họ phải đảm bảo rằng bạn có đủ năng lực để chi trả điều đó, và họ làm vậy bằng cách kiểm tra sức chịu đựng (stress test) khả năng trả nợ của bạn."
Tuy nhiên, ông Hastie cho biết năm 2026 đang định hình trở thành khoảnh khắc "Goldilocks" cho những người mua nhà.
"Các điều kiện đang khá tốt, tốt nhất trong một thời gian dài. Đó là kết quả của lãi suất tốt, nhiều nguồn hàng có sẵn để xem xét - ít nhất là vào lúc này. Nguồn vốn LVR cao… đơn giản là có nhiều hơn. Và tôi nghĩ nhìn chung an ninh việc làm có lẽ đã cải thiện so với một năm hoặc thậm chí hai năm trước."
Cotality cho biết khối lượng doanh số trong tháng 12 cao hơn 19,7% so với năm 2024, nâng tổng số giao dịch trong năm lên 90.300.
Số lượng danh sách nhà đăng bán vẫn cao so với lịch sử nhưng thấp hơn khoảng 18% so với một năm trước đó.
Ông Davidson cho biết các nhà đầu tư nhỏ hơn đang tái gia nhập thị trường.
"Các chủ sở hữu nhiều bất động sản có vay thế chấp, bao gồm cả các nhà đầu tư nhỏ và mới, tiếp tục tái tham gia thị trường một cách thận trọng. Lãi suất thế chấp thấp hơn và việc giảm bớt các khoản bù đắp dòng tiền cho bất động sản cho thuê đã giúp ích cho các nhà đầu tư nhắm mục tiêu vào các căn nhà giá thấp hơn hoặc nhà cũ."
"Tuy nhiên, ảnh hưởng tiềm ẩn của giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) vào năm 2026 dự kiến sẽ là một cân nhắc quan trọng đối với các nhà đầu tư trong năm tới. Sự sụt giảm của giá thuê nhà là một thách thức thêm đối với các nhà đầu tư, mặc dù lại tuyệt vời cho người đi thuê."
"Trong khi đó, những chủ sở hữu nhà chuyển đổi chỗ ở, hay 'những người di chuyển', vẫn im hơi lặng tiếng hơn bình thường, với nhiều hộ gia đình tiếp tục áp dụng cách tiếp cận chờ đợi do chi phí và sự gián đoạn của việc đổi nhà lên phân khúc cao hơn trong một môi trường kinh tế bất ổn," ông nói.
Theo 1news.co.nz - Hani Dang