Một người mua nhà lần đầu tại Auckland nếu quyết định thuê nhà thay vì mua có thể sở hữu khối tài sản lớn hơn tới 700.000 NZD sau 30 năm, theo tính toán từ một chuyên gia kinh tế.
Người thuê nhà "có thể lời hơn 700.000 NZD" so với người mua nhà lần đầu, theo tính toán của một chuyên gia kinh tế. Nguồn ảnh: RNZ Thời gian qua, người mua nhà lần đầu tận dụng thị trường bất động sản đi ngang cùng sự tăng trưởng mạnh mẽ của các kênh đầu tư để tích lũy khoản tiền đặt cọc đáng kể thông qua quỹ KiwiSaver. Tuy nhiên, khi đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ chậm lại, liệu việc xuống tiền mua nhà có còn là nước đi tối ưu?
Shamubeel Eaqub, Chuyên gia kinh tế trưởng tại Simplicity, đã đưa ra mô hình mô phỏng cho báo RNZ với kết luận: câu trả lời phụ thuộc vào từng trường hợp.
Kịch bản so sánh: Mua nhà 900.000 NZD vs Thuê nhà & Đầu tư
Tính toán của Eaqub giả định một người mua căn nhà trị giá 900.000 NZD (mức giá điển hình cho người mua nhà lần đầu tại Auckland) với các thông số:
Đặt cọc: 10%.
Tăng giá nhà trung bình: 3%/năm (mức được Kelvin Davidson, Chuyên gia kinh tế bất động sản tại Cotality, đánh giá là hợp lý).
Lãi suất vay mua nhà: 5%/năm, trả góp trong 30 năm.
Chi phí phát sinh: Bảo hiểm nhà ở 2.500 NZD năm đầu (tăng 7,3%/năm); Thuế đất 0,4% giá trị nhà năm đầu (tăng 5,6%/năm); Chi phí bảo trì 1% giá trị nhà (tăng 2,7%/năm). Kèm theo chi phí mua và bán nhà.
Đối chiếu với phương án thuê nhà:
Tiền thuê ban đầu: 619 NZD/tuần (tăng 3,2%/năm).
Khoản chênh lệch: Người thuê lấy toàn bộ tiền chênh lệch giữa chi phí thuê và khoản phải trả gốc + lãi vay hằng tháng đem đi đầu tư vào một quỹ quản lý tài sản với lợi nhuận ròng sau thuế là 5,4%/năm.
Lạm phát dự phóng: 2,5%/năm.
Kết quả sau 30 năm
Sau 30 năm, người mua nhà sẽ sở hữu khối tài sản trị giá 2,1 triệu NZD (đã trả xong tiền nhà). Trong khi đó, người thuê nhà tích lũy được danh mục đầu tư trị giá 2,83 triệu NZD — cao hơn chủ nhà 724.530 NZD.
Tuy nhiên, điểm khác biệt là người chủ nhà lúc này sở hữu hoàn toàn một bất động sản không còn nợ nần, còn người thuê nhà vẫn phải trích một phần tài sản để tiếp tục trả tiền thuê nhà trong suốt thời gian nghỉ hưu.
Những yếu tố ngoài bài toán tài chính
Chuyên gia Eaqub nhấn mạnh tính toán này nhằm giúp mọi người hình dung rõ hơn về chi phí thực tế. Trước đây, nhiều người kỳ vọng lợi nhuận từ tăng giá nhà sẽ bù đắp chi phí thuế và bảo hiểm, nhưng thực tế tương lai có thể không diễn ra như vậy. Hiện tại, trung bình một chủ nhà phải tốn khoảng 10.000 NZD/năm cho thuế, bảo hiểm và bảo trì — một khoản chi không nhỏ với người có thu nhập cố định hay người về hưu.
Dù vậy, quyết định mua nhà không chỉ dựa trên con số:
An cư & Điểm tựa tinh thần: Mua nhà mang lại sự gắn kết cộng đồng và tính ổn định — điều khó có được khi thuê nhà.
Chất lượng sống: Người đi thuê thường có xu hướng chọn thuê những căn nhà đắt tiền hơn căn họ có đủ khả năng mua.
Tính kỷ luật: Việc trả góp bắt buộc chủ nhà phải tiết kiệm tài sản, trong khi người thuê nhà chỉ đạt kết quả trên nếu có kỷ luật tài chính cực kỳ nghiêm ngặt để kiên trì đầu tư khoản tiền chênh lệch.
Chuyên gia Kelvin Davidson nhận định, việc kỳ vọng giá nhà tăng phi mã như vài thập kỷ trước không còn thực tế. "Thuê nhà chưa bao giờ là ném tiền qua cửa sổ. Đó là một lựa chọn sống hoàn toàn hợp lý," ông nói.
Chuyên gia Ed McKnight từ Opes Partners bổ sung rằng kết quả phụ thuộc rất lớn vào các giả định đầu vào, và giá nhà hoàn toàn có thể tăng nhanh hơn mức 3%. Điểm cộng lớn nhất của việc mua nhà là sau 30 năm, các khoản thanh toán sẽ dừng lại hẳn.
Theo rnz.co.nz - Lani Hoang