Auckland không còn trong top 10 thành phố có nhà ở đắt đỏ nhất: Tại sao lại có sự thay đổi và liệu điều này có bền vững?
Những bảng xếp hạng gần đây về khả năng chi trả nhà ở đã ghi nhận một điều đáng chú ý – Auckland không còn nằm trong nhóm 10 thành phố kém khả năng chi trả nhất.
Trong nhiều năm, thành phố này thường xuyên góp mặt trong danh sách những nơi có nhà ở đắt đỏ nhất thế giới.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu mới nhất từ Demographia, Auckland hiện chỉ đứng thứ 16.
Hong Kong, Sydney và San Jose (California) là ba nơi có giá nhà cao nhất. Brisbane, Perth và Melbourne đều có mức giá nhà so với thu nhập còn tệ hơn Auckland.
Cụ thể, tại Auckland, giá nhà trung bình gấp 7,7 lần thu nhập, trong khi tại Hong Kong là 14,4 lần.
Vậy điều gì đã giúp cải thiện tình hình – và liệu xu hướng này có thể duy trì?
Ryan Greenaway-McGrevy, phó giáo sư kinh tế tại Đại học Auckland, cho biết một phần nguyên nhân là nhờ sự gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở tại thành phố.
“Chúng tôi đã xây dựng một lượng nhà ở khổng lồ tại Auckland, đặc biệt kể từ khi thông qua Kế hoạch Đơn nhất (Unitary Plan). Điều đó cho phép nguồn cung bắt kịp với tốc độ tăng dân số, vì trong một thời gian dài trước đó, chúng tôi không xây đủ nhà so với nhu cầu thực tế.”
Ông cho biết, kể từ khi kế hoạch có hiệu lực vào năm 2016, Auckland đã trải qua một “cơn bùng nổ xây dựng khổng lồ”. “Tính trong 8 năm qua, chúng tôi đã cấp phép cho khoảng 127.000 căn nhà mới… Trong năm 2016, toàn thành phố mới chỉ có hơn nửa triệu căn, nên con số này là rất đáng kể.”
Theo Greenaway-McGrevy, hầu hết các giấy phép xây dựng này sẽ dẫn đến nhà ở thực sự được hoàn thiện. “Chúng tôi không rõ chính xác có bao nhiêu căn bị phá dỡ, nhưng con số đó cũng phần nào phản ánh quy mô hoạt động xây dựng.”
Ông cũng chỉ ra rằng việc giá thuê nhà ở Auckland đã giảm tính theo giá trị thực là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy tác động từ nguồn cung tăng lên. “Giữa Auckland và phần còn lại của cả nước đã có sự khác biệt rõ rệt về giá thuê.”
Ông cho rằng việc nhiều bất động sản mới là nhà liền kề hoặc căn hộ chung cư cũng góp phần giúp giá nhà trung bình hạ nhiệt. “Chúng chiếm ít đất hơn và thường nhỏ hơn, nên điều đó ảnh hưởng đến giá trung vị.”
Ngoài ra, nhu cầu hiện tại cũng yếu do nền kinh tế suy giảm và lãi suất tăng cao. “Nguồn cung tăng mạnh kết hợp với lực cầu yếu đi chắc chắn gây áp lực giảm giá nhà.”
Dù vậy, ông tin rằng khi kinh tế phục hồi và nhu cầu tăng trở lại, các chính sách của chính phủ sẽ tiếp tục hỗ trợ khả năng chi trả nhà ở.
“Chúng ta hiện đang có hệ thống chính sách cho phép nguồn cung nhà ở phản ứng tốt hơn với nhu cầu. Auckland đã chuyển từ tình trạng ‘nguồn cung ì ạch’ sang một giai đoạn cải thiện rõ rệt – hy vọng rằng điều này sẽ giảm bớt trở ngại về nguồn cung khi thành phố tiếp tục phát triển.”
Gareth Kiernan, chuyên gia dự báo trưởng tại Infometrics, cũng đồng tình rằng Kế hoạch Đơn nhất đã giúp cải thiện nguồn cung và thúc đẩy đô thị hóa theo chiều cao dễ dàng hơn.
“Giờ đây có nhiều lựa chọn nhà ở nhỏ hơn – và vì thế rẻ hơn – so với 10 năm trước.”
Ông cho biết nếu tốc độ cấp phép hiện tại duy trì, kết hợp với tình trạng di cư ròng gần như bằng 0 trong vài năm tới, thì tình trạng thiếu hụt nhà ở sẽ càng giảm thêm.
“Tuy nhiên, cần nói rõ: Auckland dù không còn trong top 10, nhưng vẫn chưa thể gọi là nơi ‘dễ mua nhà’... Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập vẫn tệ hơn bất kỳ thời điểm nào trước năm 2016.”
Kelvin Davidson, kinh tế trưởng tại CoreLogic, lưu ý rằng dữ liệu từ Demographia không tính đến ảnh hưởng của lãi suất. Dù lãi suất cao có thể làm giảm giá nhà, nhưng chi phí sở hữu thực tế vẫn có thể tăng.
Tuy nhiên, ông cho rằng cục diện thị trường tại Auckland đã thay đổi: “Giờ đây không còn ai nói về ‘thiếu nhà’ nữa. Có vẻ như đang tồn tại một trạng thái cân bằng nhất định.”
Ông cho biết những cải cách quy hoạch của chính phủ sẽ giúp ngăn việc mất khả năng chi trả đạt lại mức đỉnh như trước.
“Nhà ở vẫn chưa thực sự rẻ. Vẫn còn đắt, nhưng vẫn có những người tiếp cận được thị trường – và điều đó thể hiện rõ qua số lượng người mua nhà lần đầu hiện nay, vốn rất cao.”
“Hiện tại, tôi nghĩ đang tồn tại một sự cân bằng… nếu bạn đã tiết kiệm được một khoản, đáp ứng được yêu cầu vay vốn, bạn hoàn toàn có thể tìm được một căn nhà phù hợp với giá có thể chi trả. Có cung – có cầu, và thị trường có vẻ đang ổn định, điều mà chúng ta đã mong mỏi từ lâu.”
Ông cũng nhắc lại phát biểu của Bộ trưởng Nhà ở Chris Bishop gần đây, rằng nên tách biệt quan niệm “kinh tế mạnh phải đi đôi với giá nhà tăng”, và gọi đây là một điều tích cực. “Chúng ta không thể làm giàu bằng cách chỉ mua đi bán lại nhà của nhau.”
Tổ chức Demographia coi mức giá nhà gấp ba lần thu nhập là có thể chi trả được. Tuy nhiên, cả Davidson và Greenaway-McGrevy đều cho rằng điều này không thực tế với Auckland.
“Dù tôi rất muốn nói rằng mức đó là khả thi, nhưng thành thật mà nói thì đó là một mục tiêu đầy tham vọng,” Greenaway-McGrevy nói.
“Nếu chúng ta đạt được tỷ lệ khoảng 5 đến 6 lần thì đã là điều tuyệt vời rồi.”
Davidson cũng đồng tình rằng chuẩn mực cũ đã lỗi thời. “Ở một số nơi trên thế giới thì điều đó có thể hợp lý vì lý do lịch sử nào đó, nhưng chúng ta cần nhìn nhận thực tế: mức chuẩn ba lần thu nhập gần như không thể xảy ra nữa.”
Theo rnz.co.nz - Hani Dang