Auckland và Wellington tiếp tục là hai khu vực có giá nhà cách xa mức đỉnh nhất — nhưng một nhà đầu tư cho rằng hiện tại một trong hai thành phố đang bị định giá thấp hơn nhiều so với phần còn lại.
Theo Cotality, giá trị bất động sản toàn quốc hiện có mức tăng nhẹ, với giá trung vị đạt 806.551 đô la, thấp hơn 17,4% so với đỉnh đầu năm 2022 và chỉ nhỉnh hơn 1,1% so với mức đáy tháng 6/2023.
Tuy nhiên, dữ liệu theo từng khu vực lại cho thấy bức tranh phân hóa:
• Auckland giảm 22,9% so với đỉnh, giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước và giảm 0,2% trong tháng.
• Hamilton giảm 11,4% từ đỉnh, nhưng tăng 0,3% theo năm và 0,7% theo tháng.
• Tauranga giảm 15,2% từ đỉnh, tăng 1,2% theo năm.
• Wellington giảm 25,1% từ đỉnh, giảm 1,8% theo năm nhưng tăng 0,1% theo tháng.
• Christchurch chỉ thấp hơn 3,8% so với đỉnh, tăng 2,6% theo năm.
• Dunedin giảm 10,8% từ đỉnh, tăng 0,2% theo năm.
Thị trường vẫn “trầm lắng” dù lãi suất giảm
Chuyên gia kinh tế trưởng của Cotality, Kelvin Davidson, cho biết từ tháng 5 đến tháng 8, giá nhà biến động không đồng đều khi hộ gia đình lẫn doanh nghiệp vẫn thận trọng.
“Tháng 9 và 10 có chút khởi sắc, nhưng tháng 11 lại chững lại. Rõ ràng việc giảm lãi suất thế chấp gần đây cho thấy giá nhà có thể cải thiện khi bước sang 2026, nhất là khi khả năng chi trả nhà ở cũng đã trở về gần mức trung bình dài hạn. Nhưng dữ liệu tháng 11 cho thấy quá trình hồi phục này vẫn diễn ra khá chậm,” ông nói.
Nguồn cung nhà bán vẫn cao hơn mức thông thường của thời điểm cuối năm.
“Nhiều người mua hiện vẫn cảm thấy họ đang ở thế chủ động khi đàm phán giá. Trong khi đó, kinh tế có tín hiệu khởi sắc nhưng tỷ lệ thất nghiệp vẫn gây lo ngại, tăng trưởng việc làm chưa thật sự bắt đầu. Nhìn chung, các yếu tố nền tảng đang nghiêng về khả năng giá nhà sẽ tăng trong năm tới. Nhưng hiện tại, thị trường vẫn trong trạng thái chờ đợi.”
Davidson cho rằng Auckland chính là yếu tố kéo giảm số liệu toàn quốc.
“Nếu loại Auckland khỏi bảng tính, giá trị bất động sản các tháng gần đây đã tăng.”
Auckland giảm 8 tháng liên tiếp
Tháng 11 đánh dấu tháng thứ 8 liên tiếp giá nhà Auckland đi xuống, sau mức tăng nhẹ 1,6% trong 7 tháng tính đến tháng 3.
“Tāmaki Makaurau tiếp tục tụt lại so với nhiều nơi khác, gây sức nặng lên giá trung vị toàn quốc. Sự thận trọng của người mua cùng nguồn cung lớn là những yếu tố chính,” ông nói.
Davidson cho rằng niềm tin kinh tế tại Auckland hồi phục chậm hơn.
“Auckland không được hưởng lợi nhiều từ nông nghiệp như các vùng khác. Đây là nền kinh tế dịch vụ, nên đà phục hồi sẽ chậm hơn. Thêm vào đó, nguồn cung lớn từ các dự án townhouse mới tiếp tục đổ vào thị trường, khiến cán cân vẫn nghiêng về phía người mua. Điều này lý giải sự trì trệ hiện nay.”
Ông cho biết Christchurch trong nhiều năm đã chứng kiến nguồn cung tăng đều, giúp kiềm lại mức tăng giá nhà — và Auckland đang đi theo mô hình tương tự.
Auckland bị đánh giá thấp?
Huấn luyện viên đầu tư bất động sản Steve Goodey cho rằng Auckland hiện đang bị định giá thấp.
Ông nhận định nhiều bất động sản tại Auckland hiện đang có tỷ suất cho thuê tốt, và việc lãi suất giảm giúp nhà đầu tư tự tin hơn.
“Chưa đến mức FOMO, nhưng áp lực tăng giá đang hiện diện. Những bất động sản trình bày tốt đang bán khá nhanh.”
Wellington thì khác
Theo Goodey, Wellington đang ở trạng thái hoàn toàn trái ngược.
“Nó đang rất trì trệ. Lượng nhà rao bán rất lớn, giá thuê đã giảm mạnh — giờ mới chững lại nhưng vẫn thấp hơn nhiều. Wellington đang có quá nhiều vấn đề chưa được giải quyết. Ai mua nhà vào năm 2021 gần như chắc chắn đã trả quá cao và giờ mắc kẹt với tài sản đó.”
Ông cho rằng thành phố không bị phát triển quá mức, mà giống như bị “bỏ quên”.
“Du lịch giảm, nhập cư giảm, sinh viên cũng ít hơn. Nhà thì nhiều, và thị trường nghiêng hẳn về phía người mua lẫn người thuê.”
Dù vậy, ông nói các nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường bất động sản thủ đô.
Theo 1news.co.nz - Hani Dang