Tâm lý lo ngại từ thay đổi quy định đang đẩy làn sóng bùng nổ nhà phố tại trung tâm Christchurch vào thế bấp bênh.
Sự bùng nổ của Airbnb đã kết nối thị trường nhà ở dân dụng tại Christchurch với thị trường lưu trú du lịch toàn cầu. Ảnh: Getty ImagesThị trường bất động sản tại trung tâm thành phố Christchurch (New Zealand) đang rơi vào tình thế tiến lui lưỡng dụng, và ngay cả các chuyên gia cũng chưa thể lường trước kết quả.
Trong khi giá nhà trên toàn khu vực diện rộng của thành phố tiếp tục xu hướng tăng, triển vọng bất động sản tại khu vực trung tâm (CBD) lại trở nên u ám sau động thái can thiệp mới đây từ Bộ Kinh doanh, Đổi mới và Việc làm New Zealand (MBIE).
Trước đó, giới đầu tư và các nhà phát triển bất động sản – vốn tranh thủ làn sóng bùng nổ du lịch của thành phố – đã tích cực khai thác mảng cho thuê ngắn hạn để tối ưu hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, một phán quyết pháp lý liên quan đến căn nhà phố thuộc dự án nhiều căn hộ trên phố Gloucester đang khiến toàn thị trường đứng ngồi không yên.
Các con phố bao quanh khu vực sân vận động mới hiện mọc lên vô số căn hộ và nhà phố mới xây, trong đó rất nhiều căn được chủ sở hữu vận hành dưới hình thức cho lưu trú ngắn hạn. Mặc dù vậy, không ít cư dân Christchurch lại bức xúc cho rằng các dịch vụ như Airbnb đang "hút cạn" sức sống của đô thị, biến những khu vực vốn được quy hoạch cho cư dân sinh sống lâu dài thành những "thành phố ma".
Quyết định pháp lý gây chấn động thị trường
Quyết định do MBIE công bố tháng trước chỉ rõ: chủ sở hữu căn nhà phố trên đường Gloucester đã vi phạm Bộ luật Xây dựng do vận hành bất động sản này thuần túy làm cơ sở lưu trú không có chủ nhà ở cùng.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ "nhà ở sinh hoạt" sang "cơ sở lưu trú thương mại" đòi hỏi chủ sở hữu phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng nghiêm ngặt hơn áp dụng cho dịch vụ du lịch, hoặc phải rút khỏi danh sách cho thuê ngắn hạn.
Hội đồng Thành phố Christchurch và MBIE hiện từ chối bình luận sâu vì vụ việc đang trong quá trình kháng cáo. Tuy nhiên, ông Simon Thomas, Trưởng bộ phận Cung ứng Hệ thống và Đảm bảo Xây dựng của MBIE, chia sẻ với OneRoof rằng mỗi phán quyết được đưa ra dựa trên tình tiết cụ thể của từng trường hợp và chỉ có giá trị ràng buộc đối với các bên liên quan trong vụ việc đó.
Biến động giá trị bất động sản trung bình tại trung tâm Christchurch. Dữ liệu trích từ Chỉ số Giá nhà OneRoof-Valocity, tính đến cuối tháng 8 năm 2026.Dù vậy, sự xuất hiện của phán quyết này đã tạo ra một làn sóng tranh cãi lớn. Nhiều người đặt câu hỏi về số phận của hàng nghìn căn hộ thuộc các dự án đa sở hữu đang được kinh doanh thuần túy dưới dạng cho thuê ngắn hạn.
Từ năm 2023, Hội đồng Thành phố Christchurch đã nỗ lực kiểm soát số lượng bất động sản cho thuê ngắn hạn bằng cách yêu cầu xin cấp phép quy hoạch đối với các căn nhà thuộc khu dân cư kinh doanh dịch vụ này quá 60 ngày/năm. Tuy nhiên, việc giám sát gặp rất nhiều khó khăn; đến nay mới chỉ có 304 hồ sơ được phê duyệt – con số khiêm tốn hơn rất nhiều so với thực tế đang hoạt động.
Nguy cơ xáo trộn và áp lực giảm giá nhà
Ông Mike Blackburn, Giám đốc Blackburn Management – đơn vị chuyên phân tích thị trường xây dựng và phát triển quỹ đất New Zealand – nhận định thị trường cho thuê ngắn hạn đang đối mặt với nguy cơ xáo trộn quy mô lớn.
Theo ông, những bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý sẽ buộc phải chuyển sang thị trường cho thuê dài hạn (vốn đã dư thừa nguồn cung) hoặc bị chủ sở hữu rao bán tháo do tỷ suất sinh lời sụt giảm. Dù theo kịch bản nào, áp lực kéo giá nhà xuống là điều khó tránh khỏi.
Các dãy nhà phố tại khu vực trung tâm Christchurch. Ảnh: George HeardÔng Blackburn cũng đặt dấu hỏi về việc cả chính quyền địa phương lẫn các nhà phát triển dự án đều không nhận ra sự mâu thuẫn: giấy phép quy hoạch để vận hành Airbnb toàn thời gian hoàn toàn xung đột với giấy phép xây dựng ban đầu vốn chỉ cấp cho mục đích nhà ở thông thường.
"Nếu bạn là nhà phát triển dự án và nộp đơn xin cấp phép quy hoạch nhưng hồ sơ xây dựng lại đăng ký mục đích khác, đó là điểm bất hợp lý. Chỉ cần có ý định cho người mua vận hành Airbnb, công trình phải được thiết kế và thi công theo đúng tiêu chuẩn của cơ sở lưu trú thương mại ngay từ đầu," ông Blackburn nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông Blair Chappell, Giám đốc điều hành Williams Corporation – một trong những tập đoàn phát triển bất động sản lớn nhất Christchurch – cho rằng phán quyết của MBIE đang bị "diễn giải suy đoán một cách thái quá".
"Phán quyết chỉ đơn thuần chỉ ra rằng việc kinh doanh lưu trú ngắn hạn khác với việc ở tại các khu dân cư đa căn hộ. Nhưng sự khác biệt đó là gì và đến mức độ nào?" ông Chappell nêu quan điểm.
Ông Chappell cho rằng phán quyết chỉ khẳng định một nguyên tắc: nếu một bất động sản vận hành hoàn toàn như một cơ sở du lịch, nó sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng dành cho thương mại, đi kèm các nghĩa vụ bổ sung như hạ tầng cho người khuyết tật hay hệ thống an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC).
"Gốc rễ vấn đề luôn là an toàn. Khi có sự cố, bạn phải đảm bảo tính mạng cho du khách. Người ở ngắn hạn chắc chắn ít quen thuộc với lối thoát hiểm hơn so với cư dân ở dài hạn. Nhưng xét về lý thuyết, một người ở lại 91 ngày thì lại được coi là hợp lệ mà không gặp rào cản nào," ông Chappell nói.
Williams Corporation hầu hết đều xây dựng các dự án căn hộ và nhà phố theo tiêu chuẩn "nhà ở dân dụng" vì giả định phần lớn khách hàng sẽ chuyển vào ở thực tế. Ông Chappell nhận định sẽ rất "ngây thơ" nếu cho rằng một căn hộ không thay đổi mục đích sử dụng nhiều lần trong suốt vòng đời của nó, đồng thời kêu gọi cơ quan quản lý cần cập nhật Luật Xây dựng để mang lại sự rõ ràng hơn.
"Khó khăn lớn nhất là các quy định xây dựng hiện nay được thiết kế cho khách sạn, nhà nghỉ – nơi toàn bộ tòa nhà do một đơn vị quản lý. Chưa ai giải được bài toán quy định này sẽ áp dụng ra sao khi cơ sở lưu trú chỉ là 1 căn hộ trong tòa nhà 30 căn, hoặc 1 căn nhà phố trong dãy 5 căn với các chủ sở hữu khác nhau," ông nói thêm.
Góc nhìn từ chính quyền và giới chuyên gia
Ủy viên Hội đồng Thành phố Christchurch, ông Nathaniel Herz Jardine, thừa nhận các quy định hiện hành là "một ma trận rối rắm" và kêu gọi chính phủ trung ương sớm can thiệp.
"Mô hình Airbnb bùng nổ trong khoảng 10-15 năm qua nhưng hệ thống pháp luật chưa theo kịp, dẫn đến việc chúng ta phải dùng những công cụ điều tiết rất khiên cưỡng," ông Herz Jardine chia sẻ.
Hai Giám đốc Điều hành của Williams Corporation, ông Blair Chappell (bên trái) và ông Matthew Horncastle. Trả lời phỏng vấn OneRoof, ông Chappell cho rằng Luật Xây dựng cần được cập nhật để mang lại sự rõ ràng hơn. Ảnh: Đơn vị cung cấpÔng cho rằng cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với sự bùng nổ của Airbnb tại khu vực trung tâm: "Airbnb đã chiếm dụng quỹ đất vốn được quy hoạch làm nhà ở cho cư dân theo quy hoạch tổng thể năm 2014, biến nó thành các cơ sở lưu trú du lịch mật độ thấp tràn lan."
Hệ quả là cả cư dân lẫn du khách đều cảm thấy nhiều khu vực CBD trở nên vắng vẻ. "Ngoài những thời điểm diễn ra sự kiện lớn, các khu vực này trở nên ảm đạm và thiếu sức sống. Đồng thời, nó đẩy giá nhà trung tâm lên cao vì kết nối thị trường du lịch toàn cầu với thị trường nhà ở nội địa. Đây là hai vấn đề lớn: khả năng tiếp cận nhà ở và sức sống đô thị."
Nếu phán quyết phố Gloucester được giữ nguyên sau kháng cáo, Hội đồng Thành phố có thể sẽ thắt chặt quy trình và từ chối các đơn xin cấp phép cho thuê ngắn hạn quá 60 ngày. Ông Herz Jardine cũng cảnh báo điều này sẽ tác động mạnh đến giá bất động sản: "Hiện nhiều nhà phố trung tâm được bán với giá rất cao dựa trên doanh thu kỳ vọng từ Airbnb. Nếu lượng lớn bất động sản này buộc phải rời cuộc chơi cho thuê ngắn hạn, giá bán chắc chắn sẽ phải hạ nhiệt để về đúng giá trị thực."
Sân vận động One NZ tại Christchurch trong trận đấu giữa Warriors và North Queensland Cowboys diễn ra vào tháng 6. Sân vận động này đã trở thành một "thỏi nam châm" thu hút đông đảo du khách. Ảnh: PhotosportVề phía ngành du lịch, ông James Doolan, Giám đốc Chiến lược của Hội đồng Khách sạn Aotearoa, cho biết mục tiêu không phải là xóa bỏ Airbnb, mà là thu hẹp khoảng cách pháp lý giữa "các khách sạn chịu sự quản lý nghiêm ngặt" và "sự buông lỏng đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn".
Ông Doolan nhấn mạnh khách lưu trú ngắn hạn có hành vi sử dụng không gian rất khác với cư dân cố định: từ tiếng ồn, tần suất di chuyển, áp lực lên thang máy, cho đến các rủi ro về an ninh và an toàn PCCC. Một tòa nhà dân cư có thể vô tình biến thành không gian công cộng náo nhiệt nếu liên tục đón khách vãng lai.
Dưới góc độ pháp lý, ông Jonathan Nicolle, Chuyên gia tranh tụng tại công ty luật Simpson Grierson, lưu ý rằng phán quyết của MBIE tuy không tạo ra tiền lệ bắt buộc cho mọi trường hợp, nhưng các nguyên tắc của nó sẽ là căn cứ tham chiếu quan trọng cho các hội đồng thành phố khác trong tương lai.
Ông Nicolle chỉ ra hai yếu tố then chốt trong vụ việc Gloucester Street: bất động sản này thuộc dự án đa căn hộ và được sử dụng 100% cho mục đích kinh doanh Airbnb.
"Nếu bạn vừa ở vừa kết hợp cho thuê Airbnb những lúc trống, rủi ro pháp lý sẽ thấp hơn nhiều. Nhưng nếu bạn là nhà đầu tư sở hữu 20 căn hộ và chỉ chăm chăm kinh doanh cho thuê ngắn hạn, phán quyết này chắc chắn là một lời cảnh báo nghiêm trọng," ông Nicolle phân tích.
Ông cũng lưu ý Luật Xây dựng quy định rõ trách nhiệm báo cáo thay đổi mục đích sử dụng thuộc về chủ sở hữu, và việc cải tạo nâng cấp phải đảm bảo "tính khả thi thực tế". Ví dụ, việc bắt buộc một chủ căn hộ lẻ trong tòa nhà 60 căn phải đập đi xây lại cầu thang bộ để đạt chuẩn tiếp cận cho người khuyết tật là điều khó khả thi trên thực tế.
Đồng tình với quan điểm trên, Giáo sư John Tookey (Chuyên ngành Quản lý Xây dựng tại Đại học AUT) cho biết, dù luật cho phép nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng bổ sung, nhưng việc cải tạo một công trình hiện hữu để đáp ứng chuẩn thương mại chưa bao giờ là bài toán dễ dàng, thậm chí trong nhiều trường hợp là bất khả thi.
Theo oneroof.co.nz từ nzherald.co.nz – Lani Hoang