Nếu đây là năm mà sau nhiều năm chờ đợi thị trường bất động sản đi ngang, bạn đã sẵn sàng bán căn nhà của mình, thì bạn không hề đơn độc. Bất động sản đang tràn ngập thị trường tại New Zealand, và để có được mức giá tốt nhất cho căn nhà của mình, bạn cần một chiến lược thông minh. Cố vấn bất động sản Ed McKnight sẽ đưa ra các lời khuyên cho bạn.
Nếu bạn đang có ý định bán bất động sản của mình vào năm 2026, hãy chuẩn bị tâm lý – đây vẫn là thị trường của người mua.
Chắc chắn là số lượng nhà bán ra nhiều hơn so với giai đoạn suy thoái sâu vào năm 2023. Nhưng cũng có một làn sóng niêm yết mới đang đổ bộ vào thị trường. Số lượng bất động sản đang rao bán hiện đang ở mức cao nhất trong vòng 10 năm qua.
Đây là những bất động sản mà chủ sở hữu đã muốn bán từ vài năm trước, nhưng họ đã trì hoãn cho đến khi thị trường cải thiện. Giờ đây khi thị trường đã ổn định hơn, những người bán đó đang lộ diện.
Tuy nhiên, ngay cả khi người mua vẫn nắm lợi thế, một người bán thông minh vẫn có thể đạt được kết quả tốt nếu họ có sự chuẩn bị và chiến lược.
1. Chi tiền để bán được bất động sản
Marketing (Tiếp thị) quan trọng hơn nhiều so với những gì mọi người nghĩ. Bạn không thể bán một thứ bị giữ bí mật. Big Mac không phải là loại burger ngon nhất thế giới. Nhưng nó là loại nổi tiếng nhất. Và tất cả là nhờ vào marketing.
Những tin đăng bất động sản nổi bật thường có những bức ảnh chuyên nghiệp. Chúng có video, sơ đồ mặt sàn và được niêm yết ở vị trí ưu tiên trên các trang web bất động sản. Lý tưởng nhất là hãy đợi một ngày nắng đẹp để chụp ảnh. Chỉ riêng ánh nắng mặt trời cũng có thể làm bừng sáng tin đăng của bạn.
Một nhiếp ảnh gia giỏi có thể tốn 300 NZD hoặc hơn. Nhưng theo kinh nghiệm của tôi, nếu bạn muốn vắt kiệt từng đồng lợi nhuận từ việc bán nhà, thì đó thường là một khoản chi xứng đáng.
2. Bán một bất động sản "trống"
Việc bán một ngôi nhà không có người ở thường dễ dàng hơn – dù đó không phải là bạn, hay nếu bạn là chủ nhà, thì đó là những người thuê nhà của bạn. Bằng cách đó, ngôi nhà luôn sạch sẽ. Nó gọn gàng. Và đồ đạc được sắp xếp hoàn hảo, bất kể khi nào người mua tiềm năng muốn đến xem.
Tất cả những điều đó ảnh hưởng đến cảm xúc của người mua ngay khi họ bước qua cửa.
Tất nhiên, điều này không phải lúc nào cũng khả thi vì nếu đó là nhà riêng của bạn, bạn vẫn cần nơi để ở. Nhưng trong thị trường hiện nay, người mua có thể dễ dàng so sánh hàng trăm tin đăng. Những ngôi nhà trông tươi mới, sáng sủa và được trình bày đẹp mắt là những căn sẽ vươn lên dẫn đầu.
Nếu đó là nhà của bạn và việc dọn ra ngoài không phải là một lựa chọn, điều tối thiểu bạn có thể làm là lược bỏ bớt đồ đạc – bằng cách loại bỏ chúng vĩnh viễn (hầu hết chúng ta đều cần một đợt dọn dẹp lớn) hoặc gửi chúng tại nhà bạn bè hoặc người thân. Hãy cố gắng loại bỏ bất cứ thứ gì xấu xí, lỗi thời, sờn cũ hoặc quá mang tính cá nhân. Có hàng trăm bức ảnh gia đình dán trên cửa tủ lạnh của bạn? Hãy cất chúng vào ngăn kéo và đánh bóng cánh cửa tủ lạnh đó cho đến khi nó sáng bóng. Chiếc ghế bành cồng kềnh của người dì quá cố đang chiếm lĩnh phòng khách nhỏ của bạn? Hãy mang nó đi ngay.
Cũng hãy nhớ rằng những người mua tiềm năng sẽ mở các tủ lưu trữ và cửa tủ quần áo. Hãy chắc chắn rằng bạn đã dọn dẹp và sắp xếp những không gian đó để tạo ấn tượng rằng ngôi nhà của bạn có dư thừa chỗ để đồ và là một không gian sống ngăn nắp, dễ chịu.
Mục tiêu là mang đến cho người mua tiềm năng một bức tranh tươi mới, ấm cúng và có chút khoảng trống để họ có thể tự hình dung về cuộc sống tốt đẹp nhất của chính mình tại đó.
3. Thuê chuyên gia dàn dựng nhà cửa (Home Stager)
Mặc dù bất động sản sẽ tốt hơn nếu không có người ở, nhưng điều đó không có nghĩa là nó phải trống rỗng theo nghĩa đen. Những căn phòng không có nội thất thường có cảm giác nhỏ hơn so với thực tế, và người mua sẽ gặp khó khăn trong việc tưởng tượng liệu họ có thực sự kê vừa chiếc giường cỡ lớn vào phòng ngủ đó không, hay liệu căn phòng tắm nắng nhỏ bé kia có thể làm văn phòng làm việc hay không.
Việc dàn dựng bất động sản bằng nội thất thuê cho phép người mua hình dung được công năng của nó, đồng thời tạo ra một vẻ ngoài hiện đại và đầy cảm hứng. Hầu hết các chuyên gia dàn dựng sẽ chọn các tông màu sáng, trung tính và sự kết hợp của các sợi tự nhiên và kết cấu vải, trình bày bất động sản của bạn dưới ánh sáng tốt nhất có thể.
Chi phí này thường tốn vài trăm NZD một tuần, hoặc khoảng 1.500 NZD đến 5.000 NZD cho một đợt niêm yết kéo dài năm tuần, tùy thuộc vào chuyên gia bạn chọn, quy mô ngôi nhà và việc bạn chọn dàn dựng một phần (kết hợp nội thất của bạn và đồ thuê) hay toàn phần.
Hãy đảm bảo việc dàn dựng được hoàn tất trước khi chụp ảnh.
4. Hãy để ngôi nhà ở trạng thái "sẵn sàng dọn vào ở"
Người mua nhà rất ghét những rắc rối và rủi ro. Bất kỳ suy nghĩ kiểu "nhưng còn cái này thì sao?" nào cũng có thể khiến họ đưa ra mức giá thấp hơn. Họ làm điều này để dự phòng cho bất kỳ công việc sửa chữa nào mà họ thấy sắp phải thực hiện.
Vì vậy, thông thường việc chỉnh sửa những thứ bề mặt trông có vẻ xuống cấp là một ý tưởng hay – như sơn lại cửa trước, hoặc thay thảm cũ – trước khi bạn đưa nhà ra thị trường.
Điều này không có nghĩa là phải đại tu toàn bộ nhà bếp hay nhà tắm. Nhưng những cải thiện nhỏ mang tính chiến lược có thể tạo ra sự khác biệt lớn đáng kinh ngạc đối với giá trị cảm nhận về ngôi nhà của bạn.
Không phải người bán nào cũng bận tâm làm việc này, và trong một thị trường của người mua, những ngôi nhà tạo cảm giác gọn gàng, được chăm sóc tốt và "sẵn sàng dọn vào" có khả năng sẽ chốt được giá cao hơn.
5. Quyết định "ba mức giá" trước khi các lời đề nghị bắt đầu đổ về
Một trong những điều thông minh nhất bạn có thể làm với tư cách là người bán là quyết định ba con số của mình trước khi cảm xúc can thiệp và bạn bắt đầu cảm thấy tham lam hoặc nản lòng.
Cách tiếp cận đơn giản nhất là viết ra ba mức giá:
1. Mức giá khiến bạn hạnh phúc tột độ — con số để "mở sâm panh" ăn mừng.
2. Mức giá khiến bạn thấy hài lòng — không quá phấn khích nhưng thấy thoải mái.
3. Mức giá tối thiểu bạn sẵn sàng chấp nhận — bất cứ mức giá nào dưới con số này, bạn sẽ từ chối bán.
Việc làm rõ những con số này với chính mình (và với bạn đời nếu có) giúp bạn xem xét các lời đề nghị một cách bình tĩnh (và có thể tránh được những tranh cãi với bạn đời về việc cả hai sẽ hoặc không chấp nhận mức giá nào). Nếu một lời đề nghị đạt đến mức giá "hạnh phúc tột độ", bạn sẽ biết mình không nên ép giá quá mức để rồi làm người mua sợ hãi mà bỏ đi.
Nếu bạn nhận được những lời đề nghị quá thấp dưới mức tối thiểu, bạn biết rằng mình có thể tự tin từ chối chúng ngay lập tức.
6. Ở vị thế sẵn sàng từ bỏ giao dịch
Việc chi 10.000 NZD hoặc hơn cho một bất động sản trước khi nó được niêm yết là điều không hiếm gặp. Số tiền đó có lẽ chỉ đủ để thay thảm mới cho một hoặc hai phòng, chi phí marketing, dàn dựng nội thất và vài lớp sơn mới.
Nhưng khi những lời đề nghị đưa ra thấp hơn mong đợi, một số người bị cám dỗ cố gắng để có được "lợi nhuận" trên khoản đầu tư 10.000 NZD đó. Họ trở nên sẵn lòng chấp nhận một mức giá mà bình thường họ sẽ không đồng ý, bởi vì đó dường như là cách duy nhất hiện có để biện minh cho khoản chi phí đã bỏ ra.
Nếu mức giá tối thiểu của bạn là 900.000 NZD và lời đề nghị tốt nhất là 850.000 NZD, thì số tiền bạn đã chi để chuẩn bị cho ngôi nhà trở nên không còn quan trọng nữa.
Chấp nhận lỗ thêm 50.000 NZD chỉ để biện minh cho khoản chi 10.000 NZD là một cuộc giao dịch thất bại.
Đây là một lý do mà trong thị trường của người mua, việc bán trước khi mua sẽ tốt hơn – hoặc ít nhất hãy đưa ra các lời đề nghị mua bất động sản mới kèm theo điều kiện (phụ thuộc vào việc bán được nhà cũ). Sau đó, nếu các lời đề nghị không đạt đến mức giá tối thiểu của bạn, bạn đang ở vị thế có thể từ bỏ giao dịch.
Xét cho cùng, bán nhà năm nay sẽ không đơn giản như việc cắm biển "Bán nhà" trên bãi cỏ và chờ đợi một cuộc chiến đấu giá.
Năm 2026 có khả năng vẫn nghiêng về phía người mua, với rất nhiều sự lựa chọn và sự cạnh tranh gay gắt giữa những người bán. Nhưng với sự chuẩn bị đúng đắn, bạn vẫn có thể gặt hái thành công.
Ed McKnight là một nhà kinh tế học và cố vấn đầu tư bất động sản tại Auckland.
*Thông tin này mang tính chất tổng quát và không nên được coi là lời khuyên tài chính cá nhân.
Theo 1news.co.nz - Hani Dang