Thị trường bất động sản nhà ở suy thoái và giao dịch chậm đã khiến Auckland ghi nhận kỷ lục 541 căn hộ mới xây nhưng chưa bán được, tất cả đều hoàn thành trong vòng ba năm trở lại đây, theo một nghiên cứu mới của CBRE.
Bà Tamba Carleton của CBRE, chuyên gia nghiên cứu chuyên sâu về thị trường căn hộ.Bà Tamba Carleton, chuyên gia thuộc công ty tư vấn và môi giới bất động sản CBRE, đã phân tích tác động của thị trường yếu kém đối với phân khúc căn hộ tại thành phố lớn nhất New Zealand.
Cơ cấu căn hộ chưa bán theo khu vực
Trong tổng số các căn hộ chưa bán, CBRE xác định:
• 472 căn ở khu vực ngoại ô, chiếm 21% tổng số căn hộ hoàn thành trong ba năm qua
• 42 căn ở vành đai trung tâm, chiếm 13%
• 7 căn tại khu trung tâm CBD, chiếm 23% nguồn cung mới
CBRE cho biết đã theo dõi toàn bộ các dự án căn hộ tại Auckland từ giai đoạn khởi công, hoàn thiện cho tới sau bàn giao.
Dự án căn hộ Toi tại Pt Chevalier (Auckland) gồm 65 căn hộ, nổi bật với mặt ngoài ốp gạch màu xanh. Ảnh: Ockham ResidentialCách CBRE tính toán tồn kho căn hộ
Để xác định số căn hộ chưa bán, CBRE lấy các dự án căn hộ thương mại hoàn thành trong ba năm gần đây, sau đó đối chiếu số lượng căn đã được bán trước khi hoàn thiện với dữ liệu sở hữu hiện tại.
Cách làm này cho phép xác định bao nhiêu căn hộ vẫn còn thuộc quyền kiểm soát của chủ đầu tư, tức phần tồn kho căn hộ xây mới.
Whetū, tòa căn hộ mới gồm 77 căn tại Pt Chevalier, Auckland, chính thức mở cửa vào tháng 9/2025. Ảnh: Ockham ResidentialChủ đầu tư buộc phải cho thuê thay vì bán
Tháng 9 năm ngoái, NZ Herald đưa tin thị trường căn hộ Auckland xuống mức nghiêm trọng, đến mức một chủ đầu tư quyết định cho thuê toàn bộ một tòa nhà mới thay vì bán.
Ông William Deihl, CEO của Ockham Residential, cho biết toàn bộ tòa nhà Whetū cao 10 tầng với 77 căn tại Pt Chevalier sẽ được cho thuê.
“Thị trường vài năm qua rất khó khăn, nên tòa nhà được thiết kế ngay từ đầu để có thể bán hoặc chuyển sang mô hình xây để cho thuê,” ông nói.
Tại dự án liền kề Toi với 65 căn hộ xanh, đến tháng 9 chỉ có 24 căn được bán trước, còn 41 căn chưa bán, với giá từ 550.000 đến 945.000 NZD.
Dự án căn hộ Seascape đã bị tạm dừng thi công trong khoảng một năm. Ảnh: RNZ / Ziming Li20% là con số đáng lo ngại
Theo bà Carleton, dù hơn 500 căn hộ chưa bán nghe có vẻ không lớn — chỉ chiếm khoảng 1% tổng số căn hộ tại Auckland — nhưng nếu xét trong 2.572 căn hộ hoàn thành trong ba năm qua, thì tỷ lệ 20% chưa bán được là rất đáng lo ngại.
Bà cho biết các chủ đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận khoảng 20% cho mỗi dự án, và việc tỷ lệ căn hộ tồn kho tương đương con số này cho thấy nhiều dự án hiện không còn khả thi về mặt tài chính.
Dự án Loxley Apartments gồm 46 căn, tại số 32–34 Tennyson Ave, Takapuna, được đưa ra bán thanh lý theo diện ngân hàng vào ngày 6/6/2025. Ảnh: ColliersRủi ro gia tăng với các dự án căn hộ
Khoảng 10 năm trước, việc có căn hộ mới xây nhưng không bán được là rất hiếm, vì phần lớn dự án đã được bán trong giai đoạn xây dựng.
Tuy nhiên, chi phí xây dựng tăng mạnh khiến nhiều chủ đầu tư nhận ra rằng họ đã bán trước căn hộ với giá quá thấp, làm dự án không sinh lời.
Sau đó, việc giữ lại một số căn đến khi hoàn thiện trở nên phổ biến hơn, nhằm linh hoạt điều chỉnh giá và hưởng lợi từ tăng giá vốn trong thời gian xây dựng.
Tuy nhiên, đợt suy thoái nhà ở gần đây đã khiến lượng căn hộ tồn kho tăng cao.
“Tình trạng này cực kỳ bất lợi cho các chủ đầu tư vì họ bị mắc kẹt, không thể rút lợi nhuận để tái đầu tư vào dự án tiếp theo,” bà Carleton nhận định.
Ngoài ra, các dự án bán trên bản vẽ cũng khó cạnh tranh với những căn hộ mới hoàn thiện và có thể dọn vào ở ngay.
Tòa nhà Loxley Apartments (46 căn) tại số 32–26 Tennyson Ave, khu Takapuna, Auckland, đến nay vẫn chưa từng có người ở.Những dự án nguyên khối vẫn chưa bán được
Năm ngoái, NZ Herald cũng đưa tin toàn bộ một tòa căn hộ tại Auckland chưa bán được — dự án Loxley Apartments gồm 46 căn tại Takapuna.
Tòa nhà mới, chưa từng có người ở, đã bị đưa ra bán thanh lý bởi ngân hàng sau khi WFT Finance tiếp quản dự án. Công ty này có liên hệ với gia đình Wright giàu có tại Tauranga.
Gia đình Wright được National Business Review định giá 400 triệu NZD, với phần lớn tài sản đến từ việc bán chuỗi nhà trẻ Best Start.
Năm 2023, ông John Love tại dự án The CAB, nơi hơn 20 căn hộ vẫn chưa bán được. Ảnh: Alex BurtonHàng trăm căn hộ cao cấp vẫn “nằm chờ”
Một dự án khác là The Cab tại quảng trường Aotea (CBD) với hơn 100 căn hộ. Ông John Love, người chuyển đổi trụ sở cũ của Hội đồng Thành phố Auckland thành căn hộ, cho biết gần đây vẫn còn 23 căn chưa bán, trong dự án trị giá khoảng 150 triệu NZD.
Tháng trước, ông Love chào bán các căn hộ giá từ 650.000 đến 1,6 triệu NZD, kèm ưu đãi không phải trả lãi vay trong hai năm.
Căn penthouse trị giá 16,5 triệu NZD cùng hai căn bán áp mái khác vẫn chưa tìm được chủ.
Toàn cảnh bên ngoài dự án The CAB, hiện vẫn còn 23 căn hộ chưa được bán bởi chủ đầu tư John Love. Ảnh: Alex BurtonKhông chỉ căn hộ, nhà liền kề cũng tồn kho lớn
Theo một nguồn tin trong ngành, hàng nghìn căn nhà liền kề và nhà phố tại Auckland vẫn chưa bán được, nhưng không để trống vì chủ đầu tư đã chuyển sang cho thuê.
Nhiều căn nhà phố 3–4 phòng ngủ, có gara, đã nằm trên thị trường hơn 6 tháng, tập trung tại các khu Westgate, Massey, Pukekohe, Manurewa và Papakura.
Khách sạn Hotel Indigo cao 41 tầng, trị giá 250 triệu NZD, nổi bật trên đường chân trời khu trung tâm Auckland (CBD). Ảnh: Jason OxenhamLượng nhà rao bán đạt đỉnh lịch sử
Đầu năm ngoái, lượng nhà chưa bán của Barfoot & Thompson — công ty môi giới lớn nhất Auckland — đạt mức kỷ lục:
• 5.300 căn vào tháng 1
• 5.900 căn vào tháng 2
• 6.200 căn vào tháng 3
Đến tháng 11, con số này là 6.102 căn, trước khi giảm xuống 5.332 căn vào cuối tháng trước.
Theo nzherald.co.nz – Noo Thuyen